未登記建物の遺産分割｜行政書士が分かりやすく説明

2024年9月1日 2024年9月1日

【行政書士】【相続診断士】長谷川健治

今回は相続した建物が「未登記」だった場合について解説していきます。

未登記建物とは

「未登記建物」とは文字とおり「登記されていない建物」の事です。

所有者が特定されていない建物です。

ただ自治体は現地調査などから所有者を特定していますので「固定資産税」は支払う事になります。

相続の場合は、相続の発生によって初めて相続人間で「未登記」だと分かる事が多いです。

なぜ未登記建物が存在するのか

通常は「建物」を建てたら登記をする事が義務図けられています。

では、なぜ「未登記建物」が存在するのでしょうか。

理由としては以下の様な理由が考えられます。

住宅ローンを利用しなかったので抵当権なども必要なくそのまま登記しなかった。
建物の建て替えをしたが新しい建物の登記をしなかった。

住宅ローンを利用してないので登記していない。

通常は銀行から住宅ローンを組んで購入します。

この場合は銀行は「抵当権」を付けますので所有者を特定する費用があります。

そのためには「登記」は必須です。

登記簿に抵当権の情報が記載されます。

ただし住宅ローンを利用せずに一括で購入した時は「抵当権」の設定が必要ありませんので登記の事が話題にならず、そのままになっている可能性があります。

建て替え時に登記を忘れていた

建物を建て替えた時に新しい建物の登記を忘れているケースです。

住宅ローンの関係でも建て替えの時は一括で買う人も多く忘れてしまう事があります。

この場合は古い建物の「滅失登記」がされてない事が多いです。

「滅失登記」とは解体などをして建物が無くなった時にする手続きです。

未登記建物は相続財産になるのか

では「未登記建物」は被相続人の相続財産になるのでしょうか。

結論は「未登記」でも相続財産になります。

「遺産分割協議」などを行い取得する相続人を確定していく必要があります。

遺産分割協議書への記載方法

「登記」されている建物の場合

（法務省HPより引用）

「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」を記載します。

「未登記建物」の場合

未登記の場合の記載項目は「固定資産税評価証明書」「固定資産税納税通知書」「名寄帳」などで確認することになります。

未登記の場合は「家屋番号」はありませんので「家屋番号」の部分は以下の様に記載します。

家屋番号　　未登記建物

その他の記載項目の情報は「固定資産税評価証明書」「固定資産税納税通知書」「名寄帳」を参考に記載します。

2.　建物

所在　　　○○○○○○

家屋番号　未登記建物

種類　　　○○

構造　　　木造○○

床面積　　○○㎡

（未登記建物の為、令和〇年固定資産税評価証明書参考）

赤い部分が「登記」してある建物との違いです。

未登記建物の登記

登記されている建物を「相続登記」するのは名義人を変更をすればいいのですが

「未登記建物」を登記するのは少し面倒になります。

「未登記」ですので名義人が居ない状態です。

登記簿には「表題部」と「権利部」があります。

「表題部」：建物の情報が記載されており土地家屋調査士の仕事になります。

「権利部」：建物の所有者などの権利関係が記載されています。

相続登記は「権利部」の所有権移転をします。

「未登記」の場合は「表題部」がありませんので、まず「表題部」を土地家屋調査士に作成してもらってから

司法書士に登記をしてもらう流れになります。

解体する時は登記は必要ない

相続した「未登記建物」を解体する場合は登記は必要ありません。

解体をした後に「家屋滅失届出書」を提出してください。

最後に

いかがでしたか？

未登記建物も被相続人の相続財産になります。

遺産分割協議などで取得する相続人を確定させないといけません。

また「未登記建物」の登記は相続登記と違って手続きが煩雑になります。

「未登記建物」を相続した・相続する予定がある方は参考にしてください。

投稿者プロフィール

【行政書士】【相続診断士】長谷川健治

名古屋市天白区平針の【遺言・相続専門】行政書士アフェクション法務事務所の代表行政書士です。
【相続診断士】の資格も保有しております。
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