遺産分割・換価分割とは｜行政書士が分かりやすく説明

2024年8月6日 2024年8月25日

【行政書士】【相続診断士】長谷川健治

遺産分割時の分割方法は３種類あり

現物分割
代償分割
換価分割

過去の記事で「現物分割」「代償分割」についてはご説明しました。

現物分割とは

代償分割とは

今回は「換価分割」についてご説明いたします。

換価分割とは

換価分割とは割合で分ける事が難しい財産（不動産・車など）を売却して現金にしてから各相続人で分ける方法です。

【事例】
被相続人の財産：不動産3000万円
相続人：長男・次男の２人

このような場合に財産が不動産しかありません。

長男も次男も「代償金」を払う資力がなく「代償分割」が利用できない。

そんな時に不動産を売却して、売却した3000万円を長男と次男で分割する。

これが「換価分割」になります。

換価分割のメリット

公平性が保たれる
代償分割時の不動産の評価方法でトラブルにならない。

公平性が保たれる

売却してお金に換えてから相続人間で分割されますので公平に分ける事ができます。

冒頭の事例と場合だと

財産は不動産の3000万円のみでしたので売却して現金3000万円に換えてから

長男：1500万円
次男：1500万円

公平に分割する事ができます。

不動産の評価方法でトラブルにならない。

「代償分割」の記事でご説明しましたが

「代償分割」をする場合は不動産を相続した人が代償金を他の相続人に支払う分割方法でした。

この場合に不動産の評価をいくらにするかで、支払う相続人とそれ以外の相続人との間でトラブルになる事がありました。

・代償金を支払う相続人は不動産の評価が低い方が代償金の額が減ります。

・その他の相続人は不動産の評価が高い方が代償金を多く受け取れます。

「換価分割」は１度お金に換えてしまいますので不動産の評価についてのトラブルは起きにくいでしょう。

換価分割のデメリット

いくらで売れるか売れるまで分からない。
いつ売れるかわからない。
財産を売却しなければならない。

いくらで売れるかわからない。

不動産の評価をした「実勢価格」で売れるとは限りません。

3000万円で売れるだろうと思っていても、実際は2500万円で売却になったなどは良くある話です。

周りの環境やタイミングで、いつになっても買い手が見つからず値下げを余儀なくされるケースもあります。

売れるまでいくらになるか分かりません。

いつ売れるか分からない。

利便性の良いエリアの物件はすぐに売れるかもせれませんが条件によっては「いつになっても売れない」ことは良くあります。

自分も相続した実家の売却を経験しました。

運よくすぐに売れましたが不動産屋曰く「２～3年売れない事はよくあるから覚悟して」と言われました。

売れないとお金が入ってこないので相続人間で分割できないですし

売れるまでの間は管理をしなければなりません。

・更地であれば雑草の管理
・建物付きであれば換気をしにきたり老朽化している部分の補修などの責任があります。

これらの管理費は以外とお金がかかります。

「じゃあ管理は誰がするの？」

「管理費は誰が出すの？」

などトラブルが起きたりします。

それ以外にも売却するなら場合にもよりますが基本的には「建物内の片づけ」は必要になります。

また一般的には「更地にしてからのが売れやすい」と言われます。

更地にするなら「建物の解体」が必要になります。

「だれがやるのか」「業者さんへ依頼なら費用はどうするか」

これもトラブルの元です。

財産を売却しなければならない。

自分の育った実家は売りたくないと考えても「換価分割」は売却しなければなりません。

「代償分割」を利用する事で財産は売らずに済みますが相続人が代償金を支払う資力が無いなどの理由から「換価分割」を選択すれば実家は無くなってしまいます。

「思い出の実家は残したい」と考えるなら「換価分割」以外を選択しましょう。

遺産分割協議書への記載例

「換価分割」をする時は遺産分割協議書に換価分割である事を記載しましょう。

記載しないと売却してお金を分けた時に「贈与」とみなされる場合があります。

以下で「遺産分割協議書」への記載例をご紹介します。

1項.　次の不動産は換価分割する事を目的に相続人Aが取得する

（不動産の内容）

2項.　相続人Aは上記不動産を速やかに売却し、売却代金から売却に要する一切の費用を差し引いた残額を以下の割合で分配する。

相続人A及び相続人Bがそれぞれ1/2ずつ

これが単独所有した場合の遺産分割協議書の１文です。

1項.　次の不動産は換価分割する事を目的として相続人Aおよび相続人Bが1/2の割合で共有取得する。

（不動産の内容）

2項.　相続人Aおよび相続人Bは共同して上記不動産を売却し、売却代金から売却に要する一切の費用を差し引いた残額をそれぞれの共有持分割合に従って取得する。

共同所有した場合はこんな内容で記載してください。

このように記載しておくと不動産が長期に渡り売却できなくても「換価分割」を前提としている事が分かります。

最後に

いかがでしたでしょうか？

３回に分けて「現物分割」「代償分割」「換価分割」を取り上げて記事にしました。

それぞれにメリット・デメリットがあります。

自分のケースはどれが良いか迷ったら専門家にご相談する事をおすすめします。

投稿者プロフィール

【行政書士】【相続診断士】長谷川健治

名古屋市天白区平針の【遺言・相続専門】行政書士アフェクション法務事務所の代表行政書士です。
【相続診断士】の資格も保有しております。
名古屋市緑区、日進市、みよし市、東郷町の方も、お気軽にお問合せください。
趣味：キャンプ・バス釣り・自転車・読書
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